LA GRL : GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

La GRL, qu'est ce que c'est ?

La Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL) est un dispositif d'assurance unique mis en place après concertation entre les partenaires sociaux d'Action Logement, l'Etat et les assureurs.
Le but de la GRL, est d'assurer les propriétaires contre les risques locatifs et de permettre à tous les locataires de pouvoir se loger, à condition que leur loyer mensuel, charges et taxes comprises, ne dépasse pas 50 % de leurs ressources mensuelles, aides personnelles au logement comprises (c'est ce qu'on appelle le taux d'effort).


La GRL permet donc de :


- garantir les revenus locatifs des bailleurs du parc privé
- faciliter l'accès au locatif du plus grand nombre, en particulier les jeunes, précaires, salariés en mobilité professionnelle...
- simplifier les démarches et apporter efficacité, sérénité et confiance dans les relations bailleurs-locataires.


Diffusée par les assurances signataires d'une convention avec l'APAGL, la GRL est identifiable par son label apposé sur l'ensemble des documents
d'information des assureurs adhérents.
Les garanties GRL
Sur votre contrat d'assurance ou sur les outils de communication (site Internet, dépliants, affiches ...) des assureurs adhérents à la GRL, repérez le symbole attestant du respect du cahier des charge GRL et de la charte éthique de communication : le label GRL




Ces produits labellisés répondent à des exigences fixées par L'Etat, Action Logement et l'APAGL. Ils vous apportent une garantie de service et l’assurance d'une éthique importante pour les bailleurs et les locataires ayant souscrit au produit GRL.
L'Etat, Action Logement et l'APAGL ont uni leurs efforts pour vous permettre de faire le meilleur choix grâce à ce label.

La nouvelle GRL

- la caution d'un tiers n'est plus nécessaire,
- le bailleur doit répondre à une seule condition : le loyer mensuel de son bien, charges comprises, doit être inférieur à 2000 €,
- Avantage social, le locataire accède à un logement auquel il n'aurait pu prétendre sans le dispositif GRL


La garantie GRL est proposée au taux de 2,18 % TTC du montant du loyer charges comprises par le cabinet MCP Gestion et Patrimoine dans le cadre d'un mandat de gestion de votre bien.


Source APAGL:

Faut-il souscrire une assurance loyers impayés

Pour tous les propriétaires bailleurs les impayés de loyers sont une hantise continuelle.
Il faut pourtant savoir que le taux de sinistralité se situe à 1% de la masse des loyers d'après la FNAIM, ce qui n'est pas très élevé, sauf pour ceux qui sont concernés.
La crise financière et économique que subit notre pays actuellement pourrait toutefois faire augmenter de manière significative ce pourcentage, les plans sociaux provoquant la précarisation d'un grand nombre de salariés locataires de leur logement.
La nécessité de souscrire une assurance loyers impayés dépend aussi du profil de chaque investisseur; en effet les propriétaire dépendants financièrement de perception du loyer (complément de retraite indispensable, remboursement d'emprunt,...) sont le cœur de la clientèle des assurances loyers impayés.
Même si le propriétaire considère que son locataire n'aura pas de problème de règlement il s'assure par précaution.
Il existe plusieurs formules d'assurance loyers impayés:
- soit au travers d'un mandat de gestion locative souscrit auprès d'un administrateur de biens (Fnaim, MCP Gestion & Patrimoine,....) avec des taux entre 1,6% et 1,9% .
- Soit directement auprès des banques ou assurances (Sacapp, Solly Azar, Cornhill, BNP Paribas, Generali...) avec des taux compris entre 2,5% et 3,5% et des conditions de souscription draconniennes.
Dans les deux cas, le loyer ne devra pas être supérieur au tiers des revenus du locataire (exemple: pour un loyer de 700 euros charges comprises le locataire devra impérativement gagner 2100 euros net par mois au minimum).
S'il ne rempli pas cette condition il devra s'adjoindre la caution solidaire d'une tierce personne qui elle respectera cette règle.
Par ailleurs, pour les étudiants, intermittents, commerçants, salariés en CDD, une caution solidaire est souvent requise même si les revenus du candidat locataire sont suffisants.
Pour un locataire déjà en place, s'il est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement paiement les assureurs acceptent les dossiers.

Les conditions d'indemnisation et de prise en charge de la gestion et des frais de contentieux sont très variables d'un contrat à l'autre, d'ou la nécessité d'une lecture scrupuleuse des contrats. Certains prévoient des limitation en durée ou en somme, quand d'autres sont illimités. D'autres déduisent des remboursements le montant du dépôt de garantie, enfin certains plafonnent la prise en charge des frais de contentieux.
La plupart des contrat couvrent, en complément des impayés, les détériorations immobilières avec des montants maximum d'indemnisation variant de 2280 euros à 10 000 euros selon la compagnie choisie.
Après étude il semble que les garanties offertes par une garantie de loyers impayés en complément d'un mandat de gestion souscrit auprès d'un professionnel de l'immobilier soient plus complètes, avec des plafonds plus élevés de remboursement, ou des durée plus longues d'indemnisation. Si la cotisation mensuelle est plus faible pour ce qui concerne l'assurance (environ 1,8 % du loyer) il faudra dans ce cas ajouter les honoraires de gestion locative du professionnel, sur qui vous vous serez déchargé de la gestion de votre appartement.
Opération qui peut s'avérer rentable au vu du temps passé à régler un sinistre en cas d'impayé, que se soit dans les communications vers le locataire ou vers l'assureur.
De plus, comme les cotisations d'assurance loyers impayés, les honoraires de gestion locative sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

Pour contacter un spécialiste de la gestion locative et de l'assurance loyers impayés cliquez sur le logo:

Location: Les diagnostics obligatoires

L'Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)

Depuis le 1er juin 2006, pour toutes locations (vides, meublées, saisonnières, commerciales), le propriétaire doit annexer au contrat un état des risques naturels et technologiques.

Attention, si ce document n'est pas remis au locataire, une diminution du montant du loyer, ou l'ANNULATION DU CONTRAT DE LOCATION, peut être prononcée par le juge.
Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain…) et technologiques (industriels, biologiques…) auxquels est exposé un immeuble.

Un état des risques complet comprend l'arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé votre bien.

Doit y être joint, une déclaration des risques indemnisés, stipulant si le propriétaire a été indemnisé ou non au titre des catastrophes naturelles pendant la période ou il été propriétaire ou s'il été informé d'une telle indemnisation pour la période antérieure.

Textes de référence
Etat des risques naturels et technologiques : -art L.125-5 du code de l'environnement decret n° 2005-134 du 15/02/2005

Le diagnostic performance énergétique (DPE)

Ce diagnostic s'applique aux locations depuis le 1er juillet 2007; les bailleurs, dans le cadre d'une nouvelle location, devront annexer ce diagnostic .

Ce diagnostic est une information avec des indications simples qui a pour objectif de caractériser la performance énergétique du bâtiment et, le cas échéant, d'indiquer des recommandations pour améliorer cette performance énergétique

Le rapport comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien, ainsi qu'une classification de votre logement sous la forme d'une double étiquette, identique à celle utilisée par les fabricants d'électroménager. Validité du diagnostic : 10 ans

Textes de référence
Diagnostic performance énergétique : -art L.134-1,L.134-3, R134-1 et suivants du CCH. Arrêtes du 15/09/2006 (JO du 28/09/2006)

Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)

Le CREP est à annexer obligatoirement au bail dans le cas ou la location concerne des biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

Les maisons, les appartements et la partie habitation d'un local mixte (Ex: le logement affecté à un cabinet médical) sont donc concernés par cette mesure.

Le plomb était autrefois employé dans les peintures. Lors de la détérioration de ces peintures des éclats et des poussières peuvent être ingérés par les enfants car elles ont un goût sucré. En cas d'ingestion, elles sont toxiques. C'est pourquoi il faut surveiller l'état de dégradation de ces anciennes peintures.

Les conclusions de ce diagnostic plomb se révèlent très souvent positives, en effet même lorsque vos peintures sont récentes et en parfait état, l'appareil à fluorescence X est capable de détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements neufs.

Le constat des risques d'exposition au plomb s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X, dont l'utilisation est soumise à un agrément ministériel.
Validité du diagnostic pour une location: 6 ans

Texte de référence: Arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d'exposition au plomb

Location: Attention chaussée glissante !!!

Les précautions à prendre pour mettre en location votre bien immobilier

Demander aux candidats locataires de constituer un dossier qui vous permettra d'évaluer leur situation personnelle en fonction du loyer demandé.



• Comment sélectionner le bon locataire ?

Il n'y a pas de recette miracle qui permette d'éviter avec certitude les impayés de loyers. Mais choisir un locataire avec un emploi stable et de revenus suffisants permet de réduire les risques.
Le mieux étant selon les professionnels de l'immobilier, que son revenu net annuel en tenant compte des allocations (familiales, logement...), revenus fonciers, pensions, soit égal au moins à trois fois le montant du loyer, charges comprises.
Si ce n'est pas le cas, il faut mettre en place soit une "caution solidaire" qui peut être une personne physique ou morale, qui se portera garante du locataire en cas d'impayés de loyers, soit une "caution bancaire", c'est à dire qu'une somme, correspondant usuellement à un an de loyer, sera bloquée sur un compte et affectée exclusivement au paiement des loyers en cas de difficulté de paiement du locataire.


• Voici les justificatifs que vous pouvez demander

Les pièces suivantes permettront de s'assurer de la véracité de la situation professionnelle du locataire et d'apprécier ses revenus.

Une fiche récapitulative à remplir par ses soins peut lui être demandée (pour connaître notamment son état civil, la composition de sa famille, sa profession, son âge)

- une copie de ses trois derniers bulletins de salaire (s'il est salarié) ;
- la copie du dernier ou de ses deux derniers avis d'imposition, pour évaluer ses revenus annuels ;
- les photocopies des dernières quittances de loyer s'il était locataire pour s'assurer qu'il est bien à jour de ses loyers. Vous pouvez appeler l'ancien propriétaire pour être certain qu'il n'a pas eu de problèmes ;
- une facture EDF ou télécom, pour vérifier que l'adresse correspond aux quittances de loyer ;
- un livret de famille, pour connaître le nombre d'enfants à sa charge ;
- un relevé d'identité bancaire. Vous pouvez proposer au locataire de payer son loyer par prélèvement, mais pas l'y contraindre.


• Attention : documents que vous n'avez pas le droit de demander !!!

Il est interdit de demander au candidat locataire, avant l'établissement du bail:

- une photo d'identité,
- une carte de Sécurité sociale,
- une copie de son relevé de compte bancaire,
- une attestation de bonne tenue de compte bancaire.



• Attention discrimination !!!

Il formellement est interdit de refuser un locataire en raison de son origine, son nom, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.
Un candidat locataire qui estimerait avoir été écarté pour de telles raisons pourrait porter l'affaire devant la justice et vous vous exposeriez alors à de lourdes sanctions.

Pourquoi confier la gestion de vos biens immobiliers à un cabinet de gestion locative

1/Assurer et Maximiser la rentabilité de vos biens

Assurer vos revenus par une garantie loyers impayés car les risques financiers en cas d'impayés sont lourds, surtout si les loyers représentent une source de revenu essentielle pour un foyer, ou particulièrement en cas d'endettement pour l'achat du bien immobilier. Par le biais d'un mandat de gestion locative, vous pouvez bénéficier d’un contrat groupe déjà négocié au meilleur taux par le cabinet de gestion locative. Voir "Assurance Loyers Impayés "

Maximiser car le mandataire est là pour réévaluer les loyers au terme de chaque bail, c'est une de ses missions les plus importantes. Une analyse du marché portant sur des biens aux critères comparables ainsi qu'une attention constante aux données du marché, vous garantissent la meilleure rentabilité possible pour votre patrimoine.

2/Eviter les problèmes juridiques

Peu de propriétaires bailleurs connaissent les risques encourus en cas de défaut administratif. Depuis 2001 par exemple, pas moins de sept textes (pour les démarches les plus lourdes) sont venus modifier les relations contractuelles entre locataires et propriétaires bailleurs ainsi que de nombreuses nouvelles obligations de diagnostics. Pour chaque nouvelle disposition, le propriétaire bailleur qui n'aura pas intégré ces nouvelles règles sera passible de poursuites par le locataire. Le cabinet de gestion locative est là pour assurer une veille juridique et vous garantir que les règles de droit seront bien appliquées.

3/Garantir votre tranquillité d'esprit

Vous avez confié votre bien pour vous libérer de taches qui sont gourmandes en temps et même en argent. le cabinet vous représentera de la meilleure des manières en instaurant une relation professionnelle avec l'ensemble des interlocuteurs comme :

• Les différents prestataires (Assureur, entrepreneurs de travaux, EDF-GDF, FranceTélécom, etc...)
• Le syndic et les autres copropriétaires ( charges de copropriété, intervention dans l'immeuble, relation entre voisins.)
• L'administration (impôts, services municipaux, organismes sociaux...)
• Enfin, le locataire, relation qui en cas d'incident, peut se détériorer.

De plus la délégation de ces tâches parfois rébarbatives pour le propriétaire vous permettra d'exploiter au mieux votre temps: vous consacrer à votre domaine d'expertise dans lequel votre plus value est supérieure, à votre famille, à vos loisirs, ....

4/Les honoraires de gestion sont déductibles des revenus fonciers

Grâce aux nouvelles dispositions fiscales, lorsque vous confiez votre bien à un professionnel, les frais de gestion courante ainsi que l'assurance loyers impayés sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre de la loi de finances.