Faut-il souscrire une assurance loyers impayés

Pour tous les propriétaires bailleurs les impayés de loyers sont une hantise continuelle.
Il faut pourtant savoir que le taux de sinistralité se situe à 1% de la masse des loyers d'après la FNAIM, ce qui n'est pas très élevé, sauf pour ceux qui sont concernés.
La crise financière et économique que subit notre pays actuellement pourrait toutefois faire augmenter de manière significative ce pourcentage, les plans sociaux provoquant la précarisation d'un grand nombre de salariés locataires de leur logement.
La nécessité de souscrire une assurance loyers impayés dépend aussi du profil de chaque investisseur; en effet les propriétaire dépendants financièrement de perception du loyer (complément de retraite indispensable, remboursement d'emprunt,...) sont le cœur de la clientèle des assurances loyers impayés.
Même si le propriétaire considère que son locataire n'aura pas de problème de règlement il s'assure par précaution.
Il existe plusieurs formules d'assurance loyers impayés:
- soit au travers d'un mandat de gestion locative souscrit auprès d'un administrateur de biens (Fnaim, MCP Gestion & Patrimoine,....) avec des taux entre 1,6% et 1,9% .
- Soit directement auprès des banques ou assurances (Sacapp, Solly Azar, Cornhill, BNP Paribas, Generali...) avec des taux compris entre 2,5% et 3,5% et des conditions de souscription draconniennes.
Dans les deux cas, le loyer ne devra pas être supérieur au tiers des revenus du locataire (exemple: pour un loyer de 700 euros charges comprises le locataire devra impérativement gagner 2100 euros net par mois au minimum).
S'il ne rempli pas cette condition il devra s'adjoindre la caution solidaire d'une tierce personne qui elle respectera cette règle.
Par ailleurs, pour les étudiants, intermittents, commerçants, salariés en CDD, une caution solidaire est souvent requise même si les revenus du candidat locataire sont suffisants.
Pour un locataire déjà en place, s'il est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement paiement les assureurs acceptent les dossiers.

Les conditions d'indemnisation et de prise en charge de la gestion et des frais de contentieux sont très variables d'un contrat à l'autre, d'ou la nécessité d'une lecture scrupuleuse des contrats. Certains prévoient des limitation en durée ou en somme, quand d'autres sont illimités. D'autres déduisent des remboursements le montant du dépôt de garantie, enfin certains plafonnent la prise en charge des frais de contentieux.
La plupart des contrat couvrent, en complément des impayés, les détériorations immobilières avec des montants maximum d'indemnisation variant de 2280 euros à 10 000 euros selon la compagnie choisie.
Après étude il semble que les garanties offertes par une garantie de loyers impayés en complément d'un mandat de gestion souscrit auprès d'un professionnel de l'immobilier soient plus complètes, avec des plafonds plus élevés de remboursement, ou des durée plus longues d'indemnisation. Si la cotisation mensuelle est plus faible pour ce qui concerne l'assurance (environ 1,8 % du loyer) il faudra dans ce cas ajouter les honoraires de gestion locative du professionnel, sur qui vous vous serez déchargé de la gestion de votre appartement.
Opération qui peut s'avérer rentable au vu du temps passé à régler un sinistre en cas d'impayé, que se soit dans les communications vers le locataire ou vers l'assureur.
De plus, comme les cotisations d'assurance loyers impayés, les honoraires de gestion locative sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

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